原本应于11月25日开启拍卖,北京一“网红别墅”却出现意外转折。
据阿里法拍网信息显示,北京市顺义区180套别墅打包拍卖一事,目前标的物已撤销拍卖,原因为案外人对拍卖财产提出确有理由的异议。
此前,第一财经曾对该事件进行详细报道(详见报道:北京180栋荒废别墅7折拍卖,背后潜藏30年往事…… ),本次法拍涉及到的资产为枫桥别墅180套房产,该资产包评估价约20.17亿元,起拍价约14.12亿元,相当于打了七折出售,保证金需1.4亿元。
这180套别墅均为独栋,面积在400平方米以上,最大的超过767平方米。评估报告显示,截至2023年10月31日,有42 套别墅已拆除,1栋会所未全部拆除,其余别墅现状空置。
因资产包体量较大,该事一经披露便引发广泛关注,在撤回前有近两万人围观。
如今,项目法拍因案外人异议被撤回,背后有哪些可能原因?后续如何处理?
一位业内人士表示,司法拍卖在实际过程中会遇到很多问题,案外人提出异议、导致拍卖中止的情况也很常见。此外,一般这类法拍会涉及多个债权人或者利益相关方,如果案外人对财产执行有不同意见,可以向法院提出异议,法院一般会予以准许。
具体到本次事件,北京金诉律师事务所王玉臣律师告诉第一财经,法拍撤销可能有以下原因:第一是财产归属争议,案外人可能对拍卖财产的归属存在争议,即财产的所有权或使用权归属问题。比如较常见的是,房产还在开发商名下,没有过户,但已经卖给了购房人。
第二是执行程序不当,案外人可能认为执行程序存在违法或不当行为,例如程序违反了法定程序、程序中的程序主体不符合法定资格等。第三是拍卖财产评估不准确,案外人可能认为拍卖财产的评估价值存在问题,即评估价值与实际价值不符。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
此外,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十六条规定:“案外人执行异议之诉审理期间,人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的,人民法院可以准许。
枫桥别墅建成时间已久,且已经历过多轮转让。作为项目最早的开发商,精达地产在1993年拿地、2002年拿到预售许可证,共建成188栋别墅,公司曾表示“枫桥别墅将打破固有传统,做业主的终生服务商。”但后来,这个项目开始了命运多舛的路途。
因建设质量及市场遇冷等问题,该项目销售情况并不佳,公开信息显示仅卖出8套,精达地产也出现资金问题。2007年,精达地产的债权机构开始对项目进行拍卖,此后多年经过数轮辗转,最终瑞鸿地产持有了部分资产,瑞鸿地产的大股东为东祥投资。
而枫桥别墅再次走上法拍道路,则是因为瑞顺鸿业、精达地产等关联方与信达福建的债权问题。福建信达债权处置公告显示,该笔债权本息合计19亿元,由瑞鸿地产和精达地产作为共同债务人,泰禾投资、黄其森和叶荔(黄其森妻子)则提供连带担保。
据法拍信息显示,被拍卖的180套别墅,有134套登记在北京瑞顺鸿业房地产开发有限公司(瑞鸿地产)名下,剩余46套权利人分别为北京精达房地产开发有限公司(精达地产)、北京东飞祥义投资有限公司(东祥投资)。
枫桥别墅所处地段并不算差,该项目紧邻潮白河畔,地处高档别墅带,曾经的卖点是“纯北美风格现房别墅”。目前,周边小区的二手房均价在三万元上下,比如东兴一区10月挂牌均价30297元/平方米,西辛南区10月挂牌均价28844元/平方米。
如今法拍撤销后,后续会如何处理?债权人是否可再次申请执行拍卖?王玉臣表示,这要结合案子的具体情况,假设本次撤销是因为执行程序问题,撤销后可能还会重新评估,重新拍卖。在后续执行过程中,如果案外人还有新的异议,还可以视情况提起新的执行异议。
“但是,如果此次执行异议成功是因为房子归属问题,而且确实符合法定的执行异议的要件,可以对抗执行,那执行异议成功之后,就不能再申请对这些房子的执行。”他表示。
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