观点网 年终已近，物业行业也是时候新桃换旧符了。
11月才刚过半，物企们的“更新”是肉眼可见的频繁：中交服务迎来新东家中交地产、侨银股份挖来新总经理、珠江股份置出房地产业务的相关诉讼有了新结果……
将聚光灯挪向小物企，金融街物业的增值服务品牌“怡己IZEE”新上线了房产经纪业务。
连续三年录得毛利率下滑的金融街物业似乎在另辟蹊径，曲线挽救止跌收效不明显的毛利规模。
布局物业+中介
明明是物业公司，金融街物业却干起了房产中介的活。
据介绍，怡己经纪已在金融街物业北京区域物管项目中上线，可为客户提供商品房销售代理、存量房转让经纪、房屋租赁经纪等服务，服务内容涵盖住宅、写字楼、商业等多类型资产。
同时，怡己经纪还提供商业选址、新房代理、产权转移代办等一系列服务，旨在满足客户多样化的需求。
金融街物业放出的宣传图中，“国企担当、真实房源”的字样挂在海报上。
事实上，“物业+中介”并非新鲜事，金融街物业这次颇有些“老饭新炒”的意味。
若要用一个关键词概括2021年的物业行业，增值服务大概率是不二之选。集中发力社区增值服务业务的大部分企业都取得了不错的经营成果。
据物聊社了解，2021年上市物企在社区增值服务板块营收平均增速达77.3%，远高于物业管理板块40.5%及非业主增值服务板块30.7%的增速。
国泰惠信三年定开债为债券型-长债基金，根据最新一期基金季报显示，该基金资产配置：无股票类资产，债券占净值比137.85%，现金占净值比0.16%。
在这片蓝海中，“房地产经纪服务”以113.1%的营收增速在十余项业主增值服务业务中脱颖而出。
早在2021年，便有超70%的物企入局房产经纪领域。万物云、碧桂园服务等头部物企已形成“朴邻”、“有瓦”等独立子品牌，部分区域性物企也在积极组建房屋经纪业务单独事业部。
不过，房屋经纪业务的声浪很快随着房地产行业进入调整期而消匿。万物云在2022年元旦的节点宣布将朴邻并入“万物为家”品牌，却特地强调没有放弃住宅物业场景的租售服务。
而保利物业则在2023年向保利和润房地产投资顾问有限公司转让了旗下房地产经纪品牌“保利爱家”30%股权。碧桂园服务悄悄将有瓦并入了社区生活服务板块，“房屋经纪服务”到目前为止在上市物企的财务报告中只剩下“增值服务”这一模糊面孔。
如今入局房屋经纪，金融街物业或许是看准了有所起色的房地产行业，因此选择挂靠在“怡己”品牌之下。
为了提升金融街街区配套服务功能，金融街物业创立了“怡己IZEE”品牌，如今已在餐饮、收发、汽车美容等方面形成一定布局。只是，增值服务在金融街物业整体营收中占比不大，截至2024年6月30日仅为18.12%。
另外，金融街物业的房屋经纪服务目前只在北京区域开展业务。因此新业态的加入能为其所坚持的增值服务道路带来多少助益，还有待观察。
餐饮服务毛利下滑
随着时代更迭变化，物业行业逐渐从“物业管理”向“物业经营”转变。
业主的多元化需求不断驱动物企调整与优化经营方式，同时在高收益、高利润的追求下，高毛利率的增值服务成为各物企的新角斗场。
按服务类型划分，金融街物业将增值服务放在物业管理及相关服务板块内，与物业管理服务、租赁服务并列，餐饮服务的财务数据则单独成行。
其物业管理及相关服务收入又详细划分为客户服务、保安服务、清洁及园艺服务、工程维修与维护服务、停车场管理服务及其他相关服务。但餐饮服务所包含的品牌、品类等内容并未详细列出。
处在行业中游，身负国资背景，金融街物业将自己定位为“商务物企”，在增值服务方面入局房屋经纪服务等带有商务、资产等色彩的业态并不出奇。
出奇的是，金融街物业始终坚持运营并不赚钱的餐饮服务板块。
在毛利率方面，金融街物业划分来源为物业管理及相关服务和餐饮服务两板块，但两个板块都没能逃过毛利缩减的命运。
据半年报显示，物业管理及相关服务中商务物业录得毛利9616.2万元，毛利率22.57%，较同期下滑1.26个百分点；非商务物业毛利3406.5万元，毛利率9.52%，同比下滑3.15个百分点。
其中，餐饮服务录得毛利亏损236.2万元，毛利率为-7.97%，较上年同期减亏197.4万元，毛利率回升3.72个百分点。
相较其他上市物企将餐饮服务归到增值服务板块，金融街物业单独列出餐饮服务，然而该业务并未给物管服务带来预期增益，反而连续四年陷入亏损。
餐饮服务毛利持续亏损进一步拉低金融街物业本就呈现下滑趋势的毛利率，成为其增长困境中的一大痛点。
结合其增值服务“怡己”所包含的业态范围，或许咖啡、烘焙等食品相关业务是归于餐饮服务板块内的业务。
此前提到小额股票线下质押融资，怡己品牌是金融街物业为了提升金融街街区配套服务功能而创立。在此基础上，配合商业物业运营可能是金融街物业始终不肯放弃餐饮服务的原因之一。
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